Uit onderzoek blijkt dat restrictief ruimtelijk ordeningsbeleid de leegstand binnen die plaats of regio aanzienlijk doet stijgen in plaats van doet verminderen. Daarnaast blijkt dat de woon-werk afstand toeneemt, omdat mensen ervoor kiezen op een plek te gaan wonen waar ze wel een woning kunnen vinden wat bij hun voorkeuren past. Ondanks leegstand, zouden beleidsmakers daarom niet woningbouw moeten limiteren. Ook zouden ze het (ver)bouwen van woningen niet moeten verbieden.
Woningtekort in Engeland
Er is een groot tekort aan woningen in Engeland. Het is sinds 1994 gestegen van ongeveer 2 miljoen naar 2,5 miljoen nu. Als er wordt gebouwd, wordt er vaak op de verkeerde plek gebouwd. De laatste 15 jaar is in gebieden met weinig vraag (zoals Doncaster en Barnsley) meer dan het dubbele aantal woningen gebouwd dan in Oxford en Cambridge, waar de vraag juist hoog is. Er worden veel krappe flats en maisonnettes gebouwd in minder aantrekkelijke steden of stadswijken, maar er worden bijna geen gezinsvriendelijke woningen met een tuin gebouwd in de buurt van locaties waar de beter betaalde banen te vinden zijn.
In veel Engelse regio’s wordt dus een restrictief woningbouwbeleid gevoerd. Dat wil zeggen dat lokale overheden veel plannen voor nieuwbouw afwijzen (gemiddeld zo’n 30%, maar dat kan oplopen tot 50% in sommige gebieden). Dit beleid maakt het bovendien moeilijker om huizen te verbouwen om zo te kunnen voldoen aan de veranderde vraag voor woningen.
Leegstand en ruimtelijke ordening
‘Er staan zo vreselijk veel huizen leeg’, wordt vaak gebruikt als argument om nieuw- of verbouw niet toe te staan. Leegstand is echter onvermijdelijk: mensen verhuizen en zoeken naar een nieuwe woning zonder die direct te vinden. Echter, zelfs een van de minst restrictieve regio’s in Engeland, de East Midlands, beweerde dat zij minder grond voor woningbouw zou bestemmen omdat er leegstand was.
Wat gebeurt er als een lokale autoriteit nieuwbouwprojecten aan banden legt? Het eerste effect is een vraageffect. De toch al schaarse woningen in het gebied zullen duurder worden. Dit vergroot de prikkel om een woning te kopen en niet al te lang leeg te laten staan waardoor de spanning op de woningmarkt stijgt en de leegstand afneemt.
Aan de andere kant is er een zoekeffect. Dit betekent dat er moeilijker kan worden voldaan aan de veranderde vraag voor woningen. Als een plaatselijke school beter wordt, zal de vraag in de buurt naar gezinswoningen toenemen. Als mensen een auto kopen, zullen ze misschien een garage willen. Als mensen ouder worden zullen ze kleiner willen wonen, of gelijkvloers. De lijst is oneindig lang. Omdat mensen binnen de gewenste locatie niet altijd hun voorkeuren kunnen aanpassen aan de beschikbare woningen, zullen ze langer zoeken naar de juiste woningen of in een andere plek moeten zoeken. Hierdoor staan er in gebieden waar restrictief beleid wordt gevoerd meer huizen leeg en wonen mensen verder van hun werk dan in minder gereguleerde gebieden.
Op naar een minder restrictief woningmarktbeleid!
Maar welk van deze twee effecten, het vraageffect of het zoekeffect, is dominant? Uit ons onderzoek blijkt dat lokaal restrictief ruimtelijk ordeningsbeleid de leegstand binnen die plaats of regio aanzienlijk doet stijgen. Het zoekeffect is dus dominant. Daarnaast blijkt dat de woon-werk afstand toeneemt, omdat mensen ervoor kiezen op een plek te gaan wonen waar ze wel het huis kunnen vinden wat bij hun voorkeuren past (bijvoorbeeld huis met tuin). De les die beleidsmakers kunnen leren is dat er niet minder woningen moeten worden gebouwd om de reden dat er leegstand is. Ook zouden ze het (ver)bouwen van woningen niet moeten verbieden.
Paul Cheshire, Christian Hilber en Hans Koster
Dit blog is gebaseerd op:
Cheshire, P., C. Hilber and H.R.A. Koster (2018). Empty homes, longer commutes: The unintended consequences of more restrictive local planning. Journal of Public Economics 158: 126-151
Mei 2018