In veel landen worden grote sommen overheidsgeld geïnvesteerd in de restauratie van historische gebouwen: De Nederlandse overheid heeft sinds de jaren zeventig meer dan 1 miljard euro besteed aan renovaties. De Engelse overheid hanteert een lijst met meer dan 45 duizend gebouwen die in aanmerking komen voor forse subsidies, bijvoorbeeld in de vorm van belastingvoordelen. Een belangrijk argument voor deze subsidies is de voordelen die deze historische gebouwen opleveren voor de omgeving Want wat is er mooier dan het maken van een wandeling door de historische stadscentra van Amsterdam, Londen of Parijs?
Het is niet moeilijk om een schatting te maken van de kosten van deze investeringen. Maar hoe meten we de potentiële baten? We willen tenslotte een goed onderbouwd besluit kunnen nemen over de hoogte van de bedragen die we willen uitgeven aan het restaureren van historisch erfgoed.
In dit onderzoek richten we ons daarom op het meten van de effecten van de restauratie-investeringen op de huizenprijzen van omliggende woningen. Kan het zo zijn dat huishoudens bereid zijn hogere woningprijzen te betalen als de buurt aantrekkelijker is, door bijvoorbeeld de aanwezigheid van aantrekkelijke historische gebouwen? In ons onderzoek maken we gebruik van een enorme dataset die gegevens bevat van meer dan twee miljoen woningtransacties en 12.000 renovatiesubsidies voor historische gebouwen, wat het merendeel van alle investeringen in cultureel erfgoed in Nederland betreft.
Behalve de aanwezigheid van historische gebouwen zijn er natuurlijk veel meer factoren die de aantrekkelijkheid van een buurt bepalen. Woningen in bepaalde wijken kunnen van betere kwaliteit zijn of gewoon mooier. Wijken kunnen ook aantrekkelijker worden om andere redenen: het wonen in de grote stad is in het algemeen de laatste decennia veel populairder geworden.
Om voor deze factoren te corrigeren vergelijken wij in ons onderzoek prijsveranderingen van woningen met veranderde investeringen in cultureel erfgoed over een bepaalde periode. We onderwerpen de resultaten aan een breed scala van robuustheidscontroles. We nemen bijvoorbeeld alleen die buurten in ons onderzoek op die recentelijk als ‘historische districten’ zijn aangewezen, zodat we prijswijzigingen in ‘vergelijkbare’ buurten vergelijken – echter wel met verschillende prijsniveaus van die investeringen.
De resultaten wijzen uit dat investeringen in cultureel erfgoed een positief effect hebben op de huizenprijzen. De externe voordelen bedragen gemiddeld tenminste € 160.000, terwijl de investeringskosten gemiddeld € 140.000 bedragen, een netto (sociale) winst van ongeveer 14 procent.
Ons onderzoek kijkt ook naar de vraag of er indirecte effecten zijn van investeringen in cultureel erfgoed. Passen mensen hun eigen investeringen aan wanneer de bouwkwaliteit in hun buurt verandert? Als de buren hun tuin netjes onderhouden, kunt u zich onder druk gezet voelen dit ook te doen. Als de historische gebouwen in uw buurt prachtig gerenoveerd zijn – en dus kwalitatief verbeterd zijn – kunt u in de verleiding komen om zelf ook uw huis op te gaan knappen.
Het ‘keeping up with the Joneses’ effect is echter verwaarloosbaar klein. Dit suggereert dat subsidies voor cultureel erfgoed vooral een direct effect hebben vanwege het feit dat bewoners de recent gerenoveerde gebouwen waarderen. Natuurlijk is dit slechts één kant van de medaille: gebruikers van het gerenoveerde pand en potentieel rondwandelende toeristen genieten ook van het prachtige gebouw. De voordelen van het investeren in cultureel erfgoed die ons onderzoek aantoont is daarom waarschijnlijk een onderschatting. Het feit dat de sociale baten de kosten overstijgen levert echter al genoeg aanvullend bewijs op dat het de moeite waard is om te blijven investeren in onze historisch erfgoed.
Dit is een vertaalde repost van een LSE blog, gebaseerd op Historic Amenities and Housing Externalities: Evidence from the Netherlands (Economic Journal 127, F396-F420) van dezelfde auteurs.
Februari 2018