Nederland kent van oudsher veel winkeliers- en bedrijvenverenigingen. De contributieopbrengsten van deze ondernemersverenigingen worden grotendeels geïnvesteerd in zaken zoals veiligheid, de openbare ruimte en promotie van het winkelgebied. Deze zogenaamde publieke goederen hebben een nadeel: winkels of bedrijven die niet meebetalen kunnen moeilijk worden uitgesloten van de voordelen (extra klanten) die deze investering met zich meebrengen.
Het niet-uitsluitbare karakter van de lokale publieke goederen zorgt ervoor dat sommige ondernemersverenigingen kampen met het zogenaamde freerider-probleem: ondernemers profiteren van de investeringen van de vereniging maar betalen geen contributie. Ondernemers die wel contributie betalen kunnen hierdoor ook afhaken, waardoor het budget van de ondernemersvereniging kleiner wordt en in sommige gevallen de vereniging zelfs wordt opgeheven. Er zijn echter voordelen van een gezamenlijke coördinatie: de kwaliteit van de open ruimte zal hoger zijn; daar heeft iedereen baat bij. Verder kunnen bij gezamenlijke coördinatie er efficiencyvoordelen zijn: zo kunnen nabije ondernemingen bijvoorbeeld klanten delen, elkaars producten afnemen en van elkaar leren. Een ondernemersvereniging stimuleert en coördineert het contact tussen de ondernemingen wat kan helpen om de potentiële efficiencyvoordelen beter te benutten.
Om dit freerider-probleem op te lossen is het sinds enkele decennia in verschillende landen mogelijk ‘Bedrijven Investeringszones’ op te richten. In een BIZ (BID in Engels) is de contributie van de ondernemersvereniging verplicht in het hele gebied waardoor freeriden niet meer mogelijk is. Ook in Nederland is van 2010 tot en met 2014 geëxperimenteerd met 33 bedrijfsterrein-BIZs en 85 winkelgebied-BIZs. In mijn scriptie heb ik onderzocht wat voor effect de oprichting van deze Nederlandse BIZs had op de huurprijzen van commercieel vastgoed. Het is aannemelijk dat huurprijzen een bruikbare indicator zijn om de effecten van BIZs te meten. Een winstgevende BIZ maakt een gebied namelijk aantrekkelijker, wat leidt tot meer vraag naar commercieel vastgoed en dus hogere huurprijzen. Door middel van een aantal econometrische methodes, corrigeer ik in de scriptie voor allerlei andere factoren die een rol kunnen spelen en dus huurprijsveranderingen tot gevolg hebben.
Ondanks dat de gemeten huurprijsveranderingen niet eenduidig genoeg zijn om van statische significantie te spreken, suggereren de resultaten een relevante impact van BIZs op de huurprijzen van commercieel vastgoed. De bedrijfsterrein-BIZs hebben een positieve impact op de huren, terwijl de impact van winkelgebied-BIZs juist negatief is. Dit laatste lijkt onlogisch aangezien een BIZ gesteund moet worden door minimaal tweederde van de ondernemers. Verliesgevende BIZs zouden daarom zeker na verloop van tijd worden weggestemd, maar dit is nauwelijks gebeurd in Nederland. Eén van de mogelijke verklaringen voor de negatieve impact van winkelgebied-BIZs op de huurprijzen is het coördinatievoordeel dat een BIZ met zich meebrengt. Het zou kunnen dat een BIZ de winkeliers verenigt om gezamenlijk te lobbyen voor lagere huurprijzen bij pandeigenaren. In dat geval zou je wel verwachten dat de winkelleegstand in de betreffende gebieden vermindert. Gezien de maatschappelijke discussie over winkelleegstand zou het dan ook interessant zijn om de methode van dit onderzoek te gebruiken om de impact van BIZs op de winkelleegstand te meten. Daarnaast kan het interessant zijn om dit onderzoek over een aantal jaar te herhalen wanneer er meer data beschikbaar is.
*Over de auteur: Jos de Vries is een afgestudeerd econoom. Hij heeft in 2015 zijn Bachelor’s degree behaald in Economics & Business op de Erasmus Universiteit en heeft recentelijk de Master Spatial, Transport & Environmental Economics voltooid aan de Vrije Universiteit Amsterdam.
December 2016